来源:雪球App,作者: 绿茶余生,(http://116wk.com/1731661469/161143843)

$融创中国(01918)$ 

2015年的融创:2014年底存量土地970万平米,2015年销售323.7万平米,去化33.37%,销售价格也不错21069元/平米。销售金额682亿,有息负债358亿,现金流非常的好。这个时候的融创还是在核心一二线做高端地产。全年拿了1015万平米的地。年底土地储备翻倍到1985万平米。

2016年的融创:2015年底存量土地1985万平米,2016年销售738.8万平米,去化37.22%,销售明显加速,为了加快去化销售价格略微下降到20388元/平米。销售金额1506亿,有息负债1128亿,有息负债增加了770亿。最大的变化加速销售用现金流和大幅增加负债大幅拿地。全年新增拿地4773万平米,年底土地储备6019万平米翻了3倍。这种快速扩张是一种下沉带来的,城市布局从15个上升到44个。鲤鱼跃龙门。同时出现一个问题:2016年10月政府开始压住房价,限价。

2017年的融创:2016年底存量土地6019万平米,2017年销售2203.4万平米,去化36.6%,为了加快去化销售价格大幅下降到16430元/平米,牺牲历史的土地储备大幅降价销售,一方面是2016年10月的限价,另一方面是回笼资金收购项目。销售金额3620亿,有息负债2193亿,有息负债增加了1065亿。最大的变化就是拿万达项目,增加有息负债全年新增拿地6764万平米,年底土地储备10580万平米.持有物业523亿资产。

为什么要拿万达的项目?第一当然是土地,一下吃进来6000万平米的便宜土地。第二,进入城市从44个上升到70个。第三,万达帮助匹配新增负债。一下增加1065亿有息负债不是你想借就能借得来的,需要王去担保才能借下来。融创一下从屌丝逆袭成高大上。按10580万平米的土地储备,去化1/3对应1.5万的售价年销售可以到5000亿了,基本进入第一集团。

这里面的问题也很多,万达项目文旅持有物业近1000万平米,每平米投1.5万就得持有1500亿的文旅资产,同时加上自己开发剩余的商业,持有物业很快会上升到2000亿。这个对以后的流动性压力就很大。

总之融创还是坚决干了,这是万里长征的开始。一念天堂一念地狱,谁也不知到未来真的是诗和远方还是万丈深渊。

2018年的融创:2017年底存量土地10580万平米,2018年销售3028万平米,去化28.62%,销售价格继续下降到15220元/平米,这里面碰到了巨大的麻烦,万达的项目由于交割需要和地方政府协商才能真正落地,导致万达项目基本卖不了,同时文旅的地也需要先开业,聚集人气后才能卖上量和价格。这个时候就只能加速消耗融创的历史存量储备。销售金额4608亿,有息负债2294亿,有息负债增加了101亿。年底土地储备12372万平米.上半年根本不能拿地现金流相当吃紧,到下半年万达项目落实后就赶紧买地,由于万达项目土地的流动性不足,所以必须拿其它快速流动的项目来支撑销售,全年新增了4820万平米。同时持有物业大幅上升到945亿资产。这里已经开业是哈尔滨,西双版纳,南昌,青岛,合肥,5个项目。还有7个项目需要建设。

2018年是融创非常非常困难的时期。全力买了万达项目,让自己流动性吃紧,负债大幅上升,同时项目还一下落不了地,同时万达项目还卖不了,用自己历史土地储备去支撑。2016年储备的土地6019万平米,2017年卖了2203.4万平米拿了万达的6000万平米动不了,2018年卖了3028万平米,这基本把2016年前储备的项目卖得差不多了。所以2018年赶紧拿了4820万平米的地。因为万达项目2019年还是不能卖多少,文旅总得先开出来。

2019年的融创:2018年底存量土地12372万平米,2019年销售3828万平米,去化30.94%,销售价格继续下降到14528元/平米,销售价格持续下降,但土地去化上升,流动性有所恢复。万达的项目基本都落地了,乐园新开了三个:广州,无锡,昆明。销售金额5562亿,有息负债3223亿,有息负债增加了1000亿。流动性有所改善,万达项目开始进入良性发展。但是流动性好的土地储备不足,从2018年得的12372万平米的地卖出3828万平米,存量8543万平米依然主要是万达项目的地,所以要平衡土地的流动性,增加有息负债全年新增拿地9970万平米,年底土地储备18513万平米.这一下土地储备基本算构建完成了,万达的项目假设卖了1000万平米,还有5000万平米+环球的2300万平米以及后期文旅的地,基本文旅会展的地和高周转的地会接近1:1的比例,这个比例融创的土地储备结构算是轮廓构建完成了。收万达后的土地储备流动性不足问题在2019年基本得到解决。同时由于乐园的开业,后期文旅的配套项目会进入很好的销售阶段。

2019年是融创文旅项目的转折点,土地储备流动性最难的时间过了。

同时已经有持有物业1355亿资产,由于持有物业的增加,资产的流动性面临挑战。这是融创长期需要平衡的问题。

2020年的融创:2019年底存量土地18513万平米,2020年已经销售2724万平米,去化14.71%,销售价格继续下降到13973元/平米,销售金额3806亿,有息负债3203亿,有息负债基本就这个水平了。利息支出预计全年300亿,处于历史最高水平,以后只会逐年下降了。持有物业压力很大,总量已经到1642亿了,这需要调整结构。不过按照融创的土地储备去化1/3来算销售很快会往8000-9000亿走,现金流没什么压力。

2020年上半年融创确实很危险,大量土地储备已经构建完成,产业项目大幅投入,有息负债处于历史高位。一旦疫情拖个一到两年,现金流枯竭那就完蛋了。幸运的是,中国的疫情迅速得到了控制。所以融创要歌唱祖国啊。

疫情过后整个市场的销售疲软,价格很不好。不过也无所谓,只要你的土地成本低,能卖的掉,再买地就是了。这个时候大型开发商是很有优势的,你如果只有10个项目所在的城市不行,你就流动性枯竭。你有100个项目,那么东边卖不了卖西边就是,你有600个项目,那就是好好调配,这就是调整土地储备的机会。所以大开发商基本抗风险能力很强的。

央行近期出来345的限制。那么核心就是有息负债不能增长,融创早就不能增长了,从2016年上到1000亿,2017年收万达吃项目的同时负债再升1000亿,你没收购谁借你?2019再借1000亿,已经到顶了。把这3000亿借在手里转动,已经足够支撑万亿的销售规模了。所以负债限制不限制其实无所谓,借不了了,也不会再借。

文旅又开了重庆和成都两个项目。那么万达的项目就剩济南,桂林了。文旅已经开始自己发展的轨道:杭州湾,武汉,中原文旅城,云南,绍兴……以后自己遍地开花。融创以后就不会再缺项目。以前招拍挂收购,其实都是游击战的打法,以后就是正规军的大幅。你有1000人你可以打游击,你1百万人,怎么打游击?有病啊!融创以后要做的就是平衡土地的流动性,资产的流动性,把一个个项目弄好,做出产品品质,做好服务,落地生根。

万亿是迟早的事情,土地都准备好了。销售价格的事情,全行业都一样,限价就是限很久,去除行业金融风险。后面的利润得靠自己拿地便宜,项目做好销售才好。负债根本不是问题,随着时间的推移,资本实力会越来越强,实现稳健发展。

融创以后最大的优势就是不丑没项目做,其它企业可能还真是都要为下一顿在哪里而发愁。第二个优势就是随着产业能力的上升,你的有聚集人流的能力,那么的项目的利润以后会有保证。典型的是融创已经让自己成为时间是你的朋友。